Grundsteuer in der Stadt Sehnde ab 2025: Bescheide werden verschickt

Die Stadtverwaltung Sehnde beginnt ab Montag, 13.01.2025, die neuen Grundsteuerbeschiede zu versenden. Das geschieht nach und nach, wie der Bürgermeister vergangene Woche mitteilte, da noch einige Messbescheide des Finanzamtes der Stadt nicht vorliegen.

Bürgermeister Olaf Kruse betonte, dass man sich seitens der Stadt bemüht hat, das Versprechen der Abgabenneutralität einzuhalten. Maßgeblich sind jedoch letztendlich die Bescheide abhängig vom „Bodenrichtwert“, den das Finanzamt vorgegeben hat. Die Bescheide werden individuell verschieden ausfallen und ab einer Grundstücksgröße von 1.000 Quadratmetern wegen dieses Richtwertes vermutlich höher ausfallen.

In seiner Ratssitzung am 21.11.2024 zuvor hatte der Stadtrat den Hebesatz für die Stadt Sehnde für die Grundsteuer A für das Jahr 2025 auf 560 Prozent und für die Grundsteuer B auf 515 Prozent festgesetzt, um dieses Ziel der weitgehenden neutralen Umsetzung zu erreichen. Trotzdem, so Kruse, wird sich aufgrund des Grundsteuermessbescheides vom Finanzamt die eine oder andere Änderung ergeben.

Hintergrund für die Neuberechnung

Das Bundesverfassungsgericht hatte zuvor in einem Grundsatzurteil die bisherigen Regelungen für verfassungswidrig erklärt. Daher waren der Bund und die Länder aufgefordert neue gesetzliche Vorschriften für die Bewertung des Grundbesitzes zu schaffen.

Alle Steuerpflichten deshalb von den Finanzämtern aufgefordert worden, eine Steuererklärung zur Neu-Berechnung der Grundsteuer abzugeben. Auf dieser Grundlage der Steuererklärungen haben die jeweils zuständigen Finanzämter vor längere Zeit neue Grundsteuermessbescheide an die Steuerpflichtigen verschickt, die nun ab 2025 die Basis für die Grundsteuerberechnung bilden.

Städte legen Hebesätze selbst fest

Die Grundsteuer ist eine Realsteuer – auch Objektsteuer genannt. Sie knüpft an das Eigentum, die Beschaffenheit sowie den Wert von Grundbesitz an. Dabei war die bisherige Grundlage der Einheitswert in Westdeutschland von 1964, in Ostdeutschland von 1935. Die Grundsteuer wird von der Stadt Sehnde erhoben, sofern ein Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes vorliegt. Dort, wo der Bescheid noch fehlt, wird derzeit kein Betrag erhoben oder vom Konto eingezogen, aber später wird die Steuer nachberechnet.

Grundbesitz sind:

land- und forstwirtschaftliches Vermögen (Grundsteuer A)
übrige Grundstücke (Grundsteuer B).

Abweichungen vom Bundesbewertungsgesetz

Jedes Bundesland kann sich nach dem neuen Bewertungsgesetz des Bundes eigene Berechnungsvorschriften geben. Für Niedersachsen ist dies teilweise geschehen. Die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes hier richtet sich künftig nach dem neu geregelten Bewertungsgesetz des Bundes. Dieses Gesetz wird, bis auf wenige Ausnahmen, auch in Niedersachsen angewendet.

Niedersachsen hat sich aber abweichend vom Bundesrecht für ein eigenes Bewertungsmodell entschieden, das sogenannte „Flächen-Lage-Modell“. In diesem Bewertungsmodell werden Wohn- und Nutzflächen der Gebäude mit einer Äquivalenzzahl multipliziert, einem Zahlwert je Quadratmetern Fläche. Die Äquivalenzzahl für Wohn- und Nutzflächen liegt bei 0,50 Euro pro Quadratmeter.

Desweiteren wird das Ergebnis anschließend mit einem sogenannten Lage-Faktor multipliziert. Dieser Lage-Faktor stellt auf den Bodenrichtwert des Grundstücks ab (BRW) und stellt diesen in das Verhältnis zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde (dBRW) – in der Stadt Sehnde wurde dieser vom Land Niedersachsen mit 105 Euro je Quadratmeter festgesetzt. Zur Abflachung wird auf den so errechneten Faktor aber noch ein Exponent (0,3) angewendet.

Grundlage für Sehnde

Rechnung: Lage-Faktor = (BRW / dBRW)^0,3 = (220 € / 105 €)^0,3 = 1,25

Das Ergebnis der beiden Multiplikationen ist der Äquivalenzbetrag, früher Einheitswert. Dieser bildet die Basis für den Grundsteuermessbetrag.

Zusätzlich zum Äquivalenzbetrag wird noch die Steuermesszahl benötigt. Die Steuermesszahl beträgt für Nutzflächen 100 Prozent und für Wohnflächen 70 Prozent.

Beispielrechnung für Sehnde

Die Grundstücksfläche eines Einfamilienhauses beträgt 800 Quadratmeter (m²), die Wohnfläche 120 Quadratmeter und die Nutzfläche 20 Quadratmeter. Der Bodenrichtwert wurde auf 220 Euro festgelegt.

800 m² x 0,04 Äquivalenzzahl x 1,25 Lagefaktor = 40,00 Euro Äquivalenzbetrag x 100 % = 40 Euro Grundsteuermessbetrag

120 m² Wohnfläche x 0,50 Euro Äquivalenzzahl x 1,25 Lagefaktor = 75 Euro Äquivalenzbetrag x 70 % = 52,50 Euro Grundsteuermessbetrag

20 m² Nutzfläche x 0,50 Euro Äquivalenzzahl x 1,25 Lagefaktor – 12,50 Euro Äquivalenzbetrag x 100 % = 12,50 Euro Grundsteuermessbetrag

Die drei Grundsteuermessbeträge werden zu „dem“ Grundsteuermessbetrag, der auf dem Grundsteuermessbescheid ausgewiesen wird, summiert: 40 + 52,50 + 12,50 = 105,00 Euro.

Einbeziehung des Hebesatzes

Zur Berechnung der Grundsteuer B wird nun noch der Grundsteuerhebesatz benötigt. Für das oben genannte Einfamilienhaus würde sich die Grundsteuer B für das Jahr 2025 auf 540,75 Euro berechnen: 105,00 Euro Grundsteuermessbetrag x 515/100 = 540,75 Euro.

Die Veranlagung der Grundsteuer A und B für das Jahr 2025 erfolgte nicht auf der vorhandenen Datenlage, sondern auf den vom Finanzamt Burgdorf seit 2023 digital übermittelten neuen Äquivalenzbescheiden – früher Einheitswertbescheiden.

Fehlende Datensätze verzögern Bescheide

Es werden bis Mitte Januar 1.118 Bescheide für die Grundsteuer A und 8.573 für die Grundsteuer B in Sehnde verschickt, beginnend am 13.01.2025.

2.695 Grundstücke konnten bisher nicht veranlagt werden, weil der Stadt Sehnde hierzu keine neuen Äquivalenzbescheide/Grundsteuermessbescheide des Finanzamtes Burgdorf vorliegen. Diese fehlen in der veranlagten Summe der Grundsteuer B für 2025. Die Nachveranlagung für diese Bescheid wird frühestens im Januar 2025 erfolgen.

Hinzu kommen noch einige nicht veranlagte Grundstücke, die sich aus Eigentümerwechseln ergeben haben. Hier wurde ein Grundstück im Jahr 2024 verkauft. Für die alten Eigentümer hat die Stadt einen Einstellungsbescheid zum 31.12.2024 vom Finanzamt erhalten, eine Neuveranlagung für den neuen Eigentümer ab 01.01.2025 jedoch noch nicht. Auch diese Fälle werden erst ab Januar 2025 aufgearbeitet werden können.

Neuheit

Was früher als „eine Hofstelle“ steuerlich geführt wurde, wird nun geteilt. Die landwirtschaftliche Fläche wird weiterhein nach Grundsteuer A, die Gebäude aber nun nach der günstigeren Grundsteuer B veranlagt.

Grundsteuereinnahmen der Stadt im Vergleich 2025 zu 2024

	Veranlagung 2025	Veranlagung 2024	Bemerkung
Grundsteuer A	157.681,31 €	270.772,16 €	Verschiebungen von A nach B
Grundsteuer B	4.981.501,21 €	5.359.357,49 €	Fehlende Grundsteuermess-bescheide, die noch veranlagt werden müssen